FINANZIAMENTI
» Cos’è un mutuo?
Il mutuo è uno strumento di finanziamento che consiste in un trasferimento di denaro da un soggetto (mutuante) ad un altro soggetto(mutuatario).
Il trasferimento è a titolo oneroso per cui il mutuatario deve, salvo patto contrario, restituire la somma con l’aggiunta degli interessi.
» Qual è l’importo massimo che può essere richiesto?
Quando si chiede un mutuo, l'importo massimo che può essere richiesto dipende da molti fattori.
Se vengono rispettati i parametri richiesti, alcune banche finanzian o sino all’80% della cifra totale.
» Qual è la durata di un mutuo?
Essendo il mutuo un finanziamento a medio-lungo termine non può durare meno di 5 anni e può durare oltre 40 anni. In generale le durate medie per l’acquisto di una tabaccheria non superano i 20 anni.
» Vorrei acquistare una tabaccheria. Posso ottenere un mutuo? Quali sono i criteri adottati dalle banche nel concederli?
Per ottenere un mutuo bisogna dimostrare alla banca la capacità di poter restituire nei termini convenuti il capitale richiesto. La banca valuta se il soggetto richiedente si è dimostrato solvibile in passato, se la garanzie offerte sono sufficienti da coprire l’intero ammontare e se, la rata non supera il 30 – 40% del reddito prodotto.
» Quali documenti occorre presentare alla banca per richiedere un mutuo?
Premesso che le procedure non sono standardizzate, in linea generale, i documenti da presentare alla banca per ottenere un mutuo sono:
documenti di identità e codice fiscale del richiedente.
- Iscrizione alla camera di commercio e numero di partita IVA.
- copia delle ultime dichiarazioni dei redditi (mod. 730 o mod. Unico) dell’acquirente.
- copia del contratto preliminare della tabaccheria oggetto della trattativa.
- copia degli ultimi 3 bilanci e dichiarazione dei redditi del cedente.
- visura catastale, planimetria e atto di provenienza dell’immobile dato in garanzia.
» Quali sono le spese che incidono sul mutuo?
Le spese che incidono su un mutuo sono: oltre agli interessi, le spese d’istruttoria, le spese di perizia immobiliare, le spese notarili, le spese assicurative e le imposte sostitutive.
» Quanti tipi di mutuo esistono?
Sono molte le tipologie di mutui. Si differenziano per il tipo di tasso ( fisso , variabile o misto); per la durata o anche per il tipo di rimborso (rata costante, rata flessibile ecc.).
» Conviene di più il tasso fisso o quello variabile?
La scelta tra tasso fisso e tasso variabile dipende da molti fattori : offerte delle varie banche, aspettative sui tassi a livello internazionale, personali esigenze del richiedente e così via .
Per approfondire questo aspetto è necessario un incontro con un professionista.
» Cos’è un piano d’ammortamento?
Nel mutuo, il debito viene ripagato nel tempo attraverso le rate. Esse si compongono di una parte del capitale più gli interessi. Sono dovute ad intervalli regolari ( mensili, trimestrali, semestrali ecc) e, nel loro complesso costituiscono il Piano di Ammortamento. Come detto, la rata si compone di due parti che variano continuamente tra loro, infatti all’inizio si pagano soprattutto interessi, man mano che passa il tempo si esaurisce il peso degli interessi e aumenta quello del capitale.
» E’ possibile restituire totalmente o parzialmente anticipatamente il mutuo?
Si, è possibile restituire totalmente o parzialmente il mutuo. In passato questa possibilità era vincolata al pagamento di una penale.
Con l’introduzione della Legge 40/2007, ai mutui stipulati in data successiva al 2 febbraio 2007 non si applicano penali, mentre per quelli stipulati in epoca anteriore vengono ridotte.
» Cosa sono gli interessi?
Gli interessi rappresentano una voce dei costi del finanziamento. Vanno calcolati in percentuale sul capitale prestato, sommando ai tassi interbancari di riferimento (Euribor o Eurirs) il cosiddetto Spread che oscilla mediamente tra 1% e il 3%.
» Cosa sono gli interessi di mora?
In caso di mancato o ritardato pagamento di una rata il creditore può invocare gli interessi di mora a risarcimento dei danni subiti. Tali interessi sono superiori a quelli normali dovuti a copertura del finanziamento. La misura aggiuntiva oscilla tra il 2 e il 4 %. La banca può chiedere la risoluzione del contratto di mutuo, quando si siano verificati sette ritardati pagamenti anche non consecutivi, intesi come periodi di trenta giorni.
» Cos’è il tasso d’ingresso?
Alcune banche applicano uno spread molto basso per un periodo limitato allo scopo attirare clienti (tasso di ingresso) . Terminato questo periodo (3- 6 mesi), viene applicato il tasso normale (tasso a regime), che è più elevato. E’ necessario quantificare la convenienza, facendo riferimento all’intera durata del mutuo.
» Cos’è il tasso di usura?
E’ un termine che designa un prestito ad alto interesse. Il ministero del Tesoro rileva trimestralmente i costi dei finanziamenti applicati dagli intermediari finanziari per operazioni di stessa natura. I tassi medi rilevati e pubblicati in Gazzetta Ufficiale aumentati della metà costituiscono il limite oltre il quale scatta il reato di usura. Se, vengono previsti interessi usurari , la clausola è nulla e gli interessi sono dovuti solo nella misura legale.
» Cos’è il mutuo “capped rate” ?
Si tratta di un mutuo a tasso variabile il cui tasso non può salire oltre una soglia predeterminata anche se i tassi di mercato dovessero superarla.
A tale garanzia corrisponde uno spread più elevato rispetto ad un normale tasso variabile.
» Cos’è l’ipoteca?
E’ una forma di garanzia a tutela del creditore. Il bene gravato da ipoteca, garantisce la prelazione nel soddisfacimento del risarcimento del danno subito dalla banca nei confronti del debitore moroso. Essa viene costituita mediante iscrizione nei pubblici registri e copre l’intero periodo del contratto di mutuo. Il bene ipotecato rimane nella disponibilità del debitore che lo può utilizzare. L’ipoteca si estingue dopo aver interamente saldato il debito. Su un’immobile si possono iscrivere più ipoteche in funzione di più finanziamenti che saranno ordinati in base all’ordine temporale.
» Cos’è la fidejussione?
Per garantire un finanziamento si può ricorrere alla fidejussione, cioè ad una garanzia anche di terzi, che intervenga con il suo patrimonio per soddisfare la banca mutuante in caso d’insolvenza del debitore. Questo contratto viene concluso per iscritto tra l’Istituto di Credito ed il fidejussore.
